När vi beslutar oss för att bygga ett hus, måste vi redan från början ta flera viktiga beslut. Ett av de viktigaste är valet av entreprenör eller entreprenörer – vi kan nämligen välja att bygga själva genom ett så kallat ”gör det själv”-system eller att anlita en generalentreprenör.
Det självständiga byggandet ger oss viss flexibilitet, eftersom vi själva väljer olika specialister och övervakar hela byggprocessen. Å andra sidan måste vi också personligen se till att köpa och transportera byggmaterial, och hela byggmetoden kräver ett stort engagemang (till exempel genom att synkronisera tidsscheman för olika team och specialister, som elektriker och rörmokare) och kräver att vi fattar tiotals, om inte hundratals, beslut under byggprocessen. Denna övervakning genererar också mycket stress i vardagen. Därför väljer allt fler att anlita en generalentreprenör, som tar hand om hela projektet. Varför blir detta alternativ alltmer populärt? Påverkar valet byggtiden? Vad bör ingå i avtalet med generalentreprenören? Detta ska vi gå igenom i denna artikel.
Vad gör en generalentreprenör?
Tjänsteutbudet hos en generalentreprenör är mycket brett, och den specifika ansvarsområdena regleras av avtalet mellan entreprenören och beställaren. Generellt kan man dock säga att generalentreprenören ansvarar för hela arbetet – från att förbereda byggplatsen, genom mark- och byggarbeten, till att färdigställa fastigheten enligt önskad standard (oftast i så kallat “färdigt skick” vilket också bör beskrivas noggrant i avtalet).
Varför är det värt att skriva ett avtal med en generalentreprenör?
Få kan idag påstå att de har tillräckligt med fritid för att övervaka en så krävande investering som husbygge. Detta är det främsta argumentet för att anlita en erfaren generalentreprenör, som fungerar som en mångsidig koordinator för hela processen. Den största insatsen från beställarens sida sker i början av samarbetet, när villkoren för projektet fastställs och förväntningarna definieras. Sedan övervakar generalentreprenören projektet och rapporterar om framstegen. Under denna tid kan beställaren ägna sig åt andra aktiviteter utan att behöva engagera sig i det dagliga arbetet på byggarbetsplatsen.
En annan fördel med att anlita en generalentreprenör är den garanterade kvaliteten på utfört arbete. De har tillgång till pålitliga byggteam, som de oftast har samarbetat med tidigare och är säkra på deras professionalism. Det finns en myt som säger att generalentreprenörer ska spara på arbetskraft och byggmaterial för att tjäna mer pengar. Detta skulle vara en kortsiktig strategi, eftersom de ansvarar för resultatet – det färdiga huset. Inom byggbranschen, särskilt bland större aktörer som arbetar med generalentreprenader, är rykte en av de viktigaste konkurrensfördelarna.
Den tredje fördelen med ett sådant samarbete är kortare byggtid. Om vi har att göra med en generalentreprenör som har lång erfarenhet, håller tidsfrister och känner till den lokala marknaden – och därmed har sina egna entreprenörer och specialister samt en bas av producenter som levererar material i tid – är det naturligt att hela processen kommer att gå mycket smidigare än om beställaren, som är en privatperson, försökte koordinera allt själv. Det skulle kräva djupgående research inom dessa områden, och det är osäkert om de verkligen skulle hitta ett pålitligt byggteam. Det finns också en risk att snabba framsteg på byggarbetsplatsen, i enlighet med de fastställda tidsramarna, skulle kräva att varje entreprenör övervakas dagligen, vilket innebär förlorad tid och behovet av byggkunskaper (för att verifiera både tempot och noggrannheten i arbetet). Hur lång tid tar det att bygga ett hus med en generalentreprenör? Att föra en fastighet i murteknik (känd för sin hållbarhet och kvalitet) till ett färdigt skick bör ta högst 12 månader. De bästa generalentreprenörerna kan, beroende på byggnadens komplexitet, korta ner den tiden till 8-10 månader.
Avtalet med generalentreprenören – vad bör det innehålla?
När det gäller husbygge är avtalet en del utan vilken ingen kan föreställa sig att börja samarbeta med en entreprenör. Det är självklart mycket enklare att skriva ett avtal med en generalentreprenör än att ha flera avtal med olika team eller specialister (särskilt eftersom vissa av dem kan föreslå att arbeta “svart”).
Vad bör ett sådant avtal innehålla?
Generellt sett – alla frågor som reglerar samarbetet med generalentreprenören när det gäller att utföra byggarbeten. Det viktigaste är att definiera det specifika arbetet som ska utföras och villkoren för dess genomförande (inklusive typ av använda material). Det bör också innehålla:
- rättigheter och skyldigheter för varje part, inklusive sanktioner för bristande efterlevnad,
- finansiella villkor, inklusive betalningstider och eventuella garantier,
- villkor för eventuellt avbrytande av avtalet.
Som man kan se, innebär beslutet att skriva avtal med en generalentreprenör en rad fördelar. Beställaren sparar tid och nervositet, och får säkerhet i att ett erfaret team övervakar hela projektet, vilket garanterar hög kvalitet och i tid, något som inte är lätt när man koordinerar flera byggteam och processer. Det är också ovärderligt att slippa ansvar för inköp och transport av material. Det kan också visa sig att samarbetet med generalentreprenören inte nödvändigtvis är dyrare än att bygga själv genom ett ”gör det själv”-system, där sökandet efter rätt specialister, förhandlingar om materialpriser och potentiella förluster på grund av tid som spenderats på byggarbetsplatsen genererar kostnader som inte är synliga vid första anblicken. Särskilt med tanke på att generalentreprenören också erbjuder garantier och ansvar för olika delar av fastigheten.
